一、明确公司需求

　　对于公司需求，大家可以从五个方面进行考虑：

　　1、估算办公面积，包括办公位数量、办公设备占地、办公室等。

　　2、预留新员工入职位置，尤其根据公司人员流动情况，选择合适的面积，预留出一定的弹性空间。

　　3、明确选址原则，主要考虑：行业聚集需求，交通需求，办公楼性质、等级与外形需求、财税优惠政策等，以便圈定选址的区域;

　　4、明确预算范围，确定选择的办公室租金在公司承受范围内。

　　5、因为公司的特性而产生的一些特殊需求，例如创业企业需要的办公楼业态，产业园的孵化器。

　　二、注意办公楼的软硬件条件

　　1、地理位置是否恰当，交通是否方便，这关系到客户来往，员工上下班需要耗费的时间。通常以更靠近市中心，更靠近地铁站或者交通枢纽为宜;

　　2、周边配套是否完善，主要是有没有餐馆、便利店。虽然现在外卖很普及，但也要考虑到员工外出午餐的需求。此外有商厦、酒店、娱乐场所会更好;

　　3、注意办公楼的建筑硬件环境，必须考量的因素有建筑外观是否得体，能与企业和所在行业形象相匹配;

　　大堂装修是否整洁，观感舒适，档次符合企业层次;

　　电梯数量是否足够，高峰期间上下行时间可控;

　　公共环境是否整洁，这不仅影响观感，同时也反应了物业管理水平;

　　办公区内层高是否足够，通常不低于2.8米(至吊顶之间)，以免压抑;

　　可供选择的空间户型是否方正，减少装修损耗;

　　朝向采光是否足够明亮，以免影响员工办公和心理健康;

　　空调是独立主机控制还是中央空调统一提供，后者办公时间过后是否还会有，或者提供的时间段是否涵盖公司包括加班在内的工作时间段;

　　大城市的话注意停车位是否紧张，月租多少，在不在可接受范围内;

　　4、注意办公楼的建筑质量，没有漏水、破损，是否会影响到办公;

　　5、注意办公楼的得房率，通常所说的面积是建筑面积，不是使用面积，得房率低于70%就是额外增加成本。如果高于70%，实际负担会变小;

　　6、注意物业服务，可以观察物业人员的形象、年龄，通常形象好，年轻的，物业服务会更好一些。还有公共空间、卫生间的整洁度也能看出物业服务水平，脏乱差到一定程度，除非租金非常便宜，就不用考虑了，会影响员工工作情绪;

　　7、注意物业费用和其他固定费用，避免出现租得起用不起的情况;

　　8、注意有没有商务中心或者额外楼内大会议室可以出租，在需要开大会，或者接待的时候比较便利，不过这不是必须，看公司的需要而定。

　　三、注意租约的条款

　　1、出租方是否有对办公空间的处置权，例如是产权人还是具有法律效力的全权委托人，是否转租方。如果是转租方，是否与产权人/全权委托人达成协议，并告知对方同意，这是最重要的;

　　2、免租期，越长越好，通常会给半个月到一个月，这需要谈判，没有明确标准;

　　3、押金和租金支付方式，行业惯例一般是押一付三或是押二付三，约定银行转账，不要用现金或者第三方支付，以免调不到租金流水记录;

　　4、物业费和其他固定与办公室有关的费用，例如垃圾费、保洁费等，由谁来承担的约定;

　　5、修缮责任归属，哪些部分，哪些设备，损坏后由谁负责修理，费用由谁承担;

　　6、超过一年的租约要么是直接约定合约内其他时间的租金，要么约定每年变化比例上限(还要注意比例的基点，通常是和前一年相比);

　　7、优先承租权或者扩租权，也就是在租约满后，同等条件下享有优先承租权，或者在需要扩大面积时，如果同时存在另外一个需求方，有优先承租权;

　　8、转租权，要明确是否有权转租，如果可以转租需要走什么样的流程;

　　9、租约还原，也就是退租时，办公空间需要恢复到什么状态，明确一个可判断的标准;

　　10、提前解约的权力与义务以及违约责任，也就是双方什么情况下有权提前解约，一旦发生这种情况，彼此拥有哪些权利，需要承担哪些义务。违约前提下解约，违约方的权利与义务;

　　11、交付时的办公空间状态、设备的完好程度说明，以及损坏、变更情况发生后的对应责任，例如赔偿、恢复等，还有合理损坏范围说明。

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